Kupnja stana

Kako kod mene ide sve zbrda zdola pa tako i ova rubrika. Za početak odlučila sam rubrici promijeniti ime. Nekako mi više odgovara temama kojima ću se posvetiti. U narednim postovima namjeravam govoriti o vlastitim iskustvima u prodaji i kupovini stana, renoviranju kupaonice (zbog koje između ostalog nisam pisala u posljednje vrijeme), zatvaranju balkona pvc stolarijom... Osim što se nadam da će vam se postovi svidjeti, nadam se da ću svojim iskustvom i savjetima nekome i pomoći.

Kada sam krenula s ovom rubrikom vlastiti stan bio je samo san pa jedino što sam mogla je maštati o njegovom uređivanju kroz postove koje sam objavljivala u sklopu ove rubrike. Prije nešto više od godinu dana, ubrzo nakon što smo saznali da očekujemo našeg D. donijeli smo odluku da želimo stvoriti dom u kojem će naše dijete odrastati od prvoga trenutka. 

Trebalo je odlučiti gdje uopće želimo živjeti - u Puli gdje smo imali stan ili u Velikoj Gorici gdje živimo od 2012. godine. Trebalo je odabrati da li ćemo slijediti razum - i vratiti se u Istru gdje su nam roditelji, rodbina i prijatelji i gdje smo zapravo živjeli od rođenja ili slijediti srce. Za nas zapravo prave dileme nije ni bilo - jer otkad smo prvi put došli u Veliku Goricu znali smo da se natrag ne vraćamo. Ne mogu točno opisati što nas je tu privuklo, možda ponajviše drastična razlika u mentalitetu ljudi i osjećaju da je ovdje svatko dobro došao, da ovdje nema razlike odakle si, da ovdje na puno manjem prostoru živi isti broj ljudi, ali puno organiziranije, blizina metropole, a opet kvartovski život. 

Velika Gorica (izvor: Josip Škof)

U nastavku posta opisat ću naš proces kupovine stana - od pronalaska stana u oglasu do useljenja u 35 dana 😍

Sve je započelo razgovorom o tome gdje i kakav stan točno želimo te koliko ga možemo platiti. Tražili smo stan u centru ili malo izvan centra koji je imao kuhinju, kupaonicu, dvije spavaće sobe i dnevni boravak. Balkon nam nije bio od presudne važnosti (iako ga na kraju imamo). 

Započeli smo potragu pregledavanjem stanova u svim mogućim oglasnicima - web stranicama agencija za nekretnine, raznih web i tiskanih oglasnika. Većina oglasa se ponavljala. Oglase koji nisu imali fotografije stana smo preskakali, a kontaktirali smo samo one čiji bi nam se stan preko fotografija sviđao i koji je zadovoljavao naše kriterije. 

Ne biste vjerovali da se nekim vlasnicima stanova koji su prodavali stan preko oglasa uopće nije dalo dolaziti iz 10 km udaljenog Zagreba jer im je eto tlaka... neki su tako čekali da se skupi više zainteresiranih pa da im svima odjednom pokažu stan... jep, u Lijepoj našoj prodaješ stan za više desetaka tisuća eura i ne da ti se izdvojiti vrijeme da bi ga pokazao potencijalnom kupcu i to ne kad kupac traži nego ti daje slobodu kad ti možeš. Pretpostavljaš ako netko nema vremena za obilazak stana da će onda barem platiti agenciji za nekretnine da oni to naprave, ali... nope. 

Želim vam ispričati svoje iskustvo s agencijama za nekretnine. U ovom postu kao kupac stana, a u sljedećem kao prodavatelj. Kad god bi našli neki oglas i kad je u kontaktu bila agencija stvari su krenule naopako - ili se nitko nije javljao - niti na mail, niti na telefon, ili bi rekli da nazovemo kasnije pa se kasnije ne bi javili niti nazvali ili bi nas pak saslušali i rekli da će nas nazvati nakon što kontaktiraju prodavatelja pa nikad nisu. Dakle, do stanova niti vlasnika koji se prodaju preko agencija za nekretnine mi nismo mogli doći. 

Kad se sve zbroji i oduzme - na kraju smo pregledali svega pet stanova od kojih smo zadnjega i kupili. Zapravo bila je to ljubav na prvi pogled. Pošto smo nekoliko puta dnevno refrešali Njuškalo - samo 5 minuta nakon objave the oglasa suprug mi ga je poslao i pitao što mislim. Rekla sam To je to - taj stan mora biti naš! Naravno da je cijena prelazila naš budžet i još povrh toga trebalo je dodatno uložiti u njegovo renoviranje, ali bio je pravi. Kao što sam rekla M. - tražili smo stan, a kupili smo ostvarenje sna, ono što ni u najluđim snovima nismo mogli zamisliti. I danas još uvijek mislim da je ovo najljepši stan na svijetu, na najboljoj lokaciji i baš je ostvarenje sna to što ga imamo.

Vlasnici stana kojeg smo kupili bili su zaista angažirani i voljni prodati stan i na sve moguće načine izlazili su nam u susret. I oni su netom prije nas kupili stan pa su znali što nas sve očekuje. Za razliku od nas oni su kupovali trosoban stan u Zagrebu, u roku dvije godine pregledali su pedesetak stanova i također za agencije nisu imali pozitivnih iskustava pa smo ih odlučili ispustiti iz naše priče. Agencija vam zapravo treba samo ako ste prodavatelj i za cca. 3% cijene stana vam riješe papirologiju. Za 50 000 eura to je 1500 eura za napisati dva ugovora (čiji primjer možete naći u nastavku posta) i otići na sud dvaput. Trebali bi za tu cijenu i pružati obilazak stana ili kontaktirati vlasnika da vam sam pokaže... a što iz našeg primjera ne čine ili prema riječima bivših vlasnika - čine uz svakojake izmišljotine i uljepšavanja. Na kraju je na svakome da radi što želi, ali ipak sam željela da se čuje i naše iskustvo.

Mi smo stan kupovali ušteđevinom i kreditom Zagrebačke banke pa ću opisati koji su daljnji koraci ako se odlučite na taj način kupiti stan. Nakon odabira stana i dogovora oko svega s vlasnicima, vlasnik stana kupcu daje vlasnički list, izvadak iz katastarskog plana i broj tekućeg/žiro računa na temelju kojeg kupac sastavlja Predugovor o kupoprodaji stana koji se potpisuje kod javnog bilježnika i na temelju kojeg se isplaćuje kapara. *Predugovor o kupoprodaji stana i Ugovor o kupoprodaji stana moraju biti potpuno isti. Doslovno se mijenja samo naziv iz Predugovor u Ugovor i datum koji se potpisuje Predugovor odnosno Ugovor.

Primjer (Pred)Ugovora o kupoprodaji stana
(klik na sliku za bolju rezoluciju)

*predugovor nije nužno ovjeriti kod javnog bilježnika jer banka prihvaća i neovjerenog, a takav vrijedi isto kao ovjeren i u slučaju spora na sudu, ali što je sigurno je sigurno - za tih stotinu kuna nismo htjeli riskirati

*ako je kapara veća od 10% vrijednosti kupoprodajne cijene stana onda javni bilježnik mora prijaviti nadležnoj Poreznoj upravi i vi morate platiti porez u roku mjesec dana (a to možda neće biti dovoljno vremena da vam isplate kredit ako od toga plaćate porez)

Zatim slijedi predaja dokumentacije banci – predugovor, izvadak iz zemljišnih knjiga, katastarski plan zgrade, ovjeren obrazac potvrde poslodavca i zadnje 3 ovjerene platne liste, naknadno građevinska dozvola, kopija osobne iskaznice prodavatelja stana i potvrda kako je došao do tog stana. 

Može se i kasnije, ali mi smo u ovom trenutku sa zadnjim uplatnicama provjeravali da li plaćene sve režije, znači osobni odlazak u HEP, HEP Toplinarstvo, Komunalac i sl.

Procjena vrijednosti stana (plaća se 1500 kn u banci) koju obavlja procjenitelj koji je sklopio ugovor s dotičnom bankom tj. banka ga šalje da vam procijeni vrijednost stana. Na procjeni ne moraju, ali je poželjno da budu prisutni prodavatelj i kupac.

Pokreće se postupak obrade kreditnog zahtjeva.

Odobravanje kredita - ako ispunjavate uvjete za odobravanje stambenog kredita, banka donosi odluku o odobrenju kredita.

Ugovaranje police osiguranja od požara za nekretninu (plaća se jednokratno jednom godišnje 150 kn) i za korisnika kredita polica osiguranja od posljedica nesretnog slučaja u korist banke (cifra koja se plaća dodatno uz ratu kredita oko 100 kn).

Sklapanje ugovora o namjenskom kreditu - banka ispunjava Ugovor o kreditu, Suglasnost o zapljeni primanja i Zadužnicu koje korisnik kredita podnosi na solemnizaciju kod javnog bilježnika (oko 3000 kn). *Solemnizacija ugovora je postupak potvrde ugovora kod javnog bilježnika kod kojeg javni bilježnik provjerava odgovara li ugovor propisanoj formi te objašnjava sudionicima u kreditu smisao i posljedice tog pravnog posla. Po tome se solemnizacija ugovora uvelike razlikuje od javnobilježničke ovjere potpisa na ugovoru. Kod ovjere potpisa, javni bilježnik samo potvrđuje da je sudionik u kreditu osobno potpisao ugovore i pritom ne pojašnjava sudionicima u kreditu sadržaj ugovora.

Zasnivanje založnog prava na nekretnini - solemnizirani Ugovor o kreditu, zajedno s Prijedlogom za uknjižbu založnog prava, u korist banke (koji izrađuje banka), korisnik kredita dostavlja nadležnom Općinskom sudu, Zemljišno-knjižnom odjelu (Gruntovnici) radi uknjižbe založnog prava na nekretnini. Izvadak iz zemljišnih knjiga, u kojem je upisano založno pravo u korist banke, te Rješenje kojim se dozvoljava upis hipoteke u korist banke, potrebno je prije isplate kredita dostaviti banci.

Ugovaranje trajnog naloga za plaćanje rata/anuiteta kredita.

Isplata kredita na račun prodavatelja nekretnine.
*Isplaćuje se točno koliko je procijenjena vrijednost stana (ili manje, ako ste to tražili), eventualno se odobrava +5% za plaćanje poreza na nekretninu (mi nismo plaćali pa ne znam proceduru). Dakle, ako mislite uzeti nešto više (stambenog) kredita kako bi adaptirali stan ili kupili namještaj - neće ići. Morate uzeti dodatni kredit. Zato je najbolje kreditom kupiti stan, a ušteđevinom (ako je imate) adaptirati i opremiti.

Odlazak kod javnog bilježnika i ovjera tabularne izjave.

Primjer tabularne izjave

Primopredaja stana.

Useljenje i zamjena brave u stanu 😏

Prijava u gruntovnicu kao vlasnika stana.

Prijava poreza/oslobođenje poreza - *Oslobođenje poreza, koje trenutno (2016.) iznosi 5% od cijene nekretnine, moguće je i ako već imate nekretninu, ali kvadraturom ne zadovoljava vaše potrebe (mislim da je 45 m2 za jednu i 10 m2 za svaku sljedeću osobu). Predaje se trajno jedan primjerak Ugovora o kupoprodaji stana.

Prijava prebivališta, izrada nove osobne iskaznice - sve što vam i inače treba za izradu nove osobne iskaznice (detaljnije na stranicama MUP-a) + Ugovor o kupoprodaji stana.

Stavljanje režija na novo ime - u većini službi može se e-mailom ili pak osobno, u svakom slučaju uvijek morate dati na uvid Ugovor o kupoprodaji stana. Ako se neke režije plaćaju po broju članova obitelji i došlo je do izmjene i to obavezno navedite.

Upoznajte se s predstavnikom stanara vaše zgrade i sačuvajte njegov kontakt broj jer ako bilo što budete radili u stanu npr. zatvarali glavni ventil za vodu to on mora odobriti, isto tako on prijavljuje broj članova obitelji za pojedine režije (kod nas npr. za vodu, pričuvu i odvoz smeća).

Stavljanje pločice s vašim prezimenom na vrata stana, stavljanje papirića s prezimenom na portafon i poštanski sandučić (ako smatrate da je potrebno još neko vrijeme zadržite i papirić s prezimenom bivših vlasnika) te preusmjeravanje sve pošte na novu adresu (obavještavanje banke, prijatelja, poslodavca i svakoga od koga dobivate poštu).

Možda vam se čini dugo, komplicirano i iscrpljujuće, ali nije kad znaš da si napokon svoj na svome. U sljedećem postu govorit ću o prodaji stana pa ćete vidjeti i drugu stranu i kako je puno jednostavnije kupiti stan bez kredita, ali što je tu je... ne možemo si svi to priuštiti.

I to je to. 😉

Moj kvart  (izvor: Josip Škof)

Sve fotografije koje nisu moje preuzete su s pixabay.com.